Die Details

Für uns als Genossenschaft ist sie eher akademischer Natur. Denn die Idee, dass Wohnen ein Grundrecht und kein Luxus ist, bleibt so tief in unserer genossenschaftlichen Überzeugung verwurzelt, dass es unfaire Mietpreiserhöhungen bei der GEMIBAU niemals geben kann. Mit ihr steht fest, dass eine "Mietpreisbremse" von uns bereits seit über 70 Jahren umgesetzt wird. Nicht erst seit November 2015.

Was Taten lähmt, ist die Uneinigkeit über Realitäten:

"Der Wohlstand steigt schneller als offizielle Statistiken glauben machen wollen" beruhigt Wirtschaftswochen-Autor Martin Feldstein (wiwo.de 09.2015). Ulrich Schneider vom Paritätischen Wohlfahrtsverband dagegen warnt "Noch nie war die Armut in Deutschland so hoch wie heute" (welt.de 2015). Beiden gemeinsam ist die Ausschnitthaftigkeit des Blicks, jeder vom jeweils anderen Ende. Für viele wird eine Wohnung immer mehr zur Frage des persönlichen Reichtums, Luxus' und Prestiges, für immer mehr Menschen dagegen eine Frage der blanken Existenz und Selbstachtung.

Das Produkt ist knapp - und (bei hiesigen Temperaturen) ein nicht verzichtbares Gut. Der Erwerb ist für viele ein Leben lang unerreichbar. So sind sie angewiesen auf die anderen, auf diejenigen, die dieses Gut besitzen - und es zur Verfügung stellen. Hier stehen sich nahezu archaische Positionen gegenüber: Eigentum und Besitzlosigkeit, Wärme und Kälte, Geborgenheit und Schutzlosigkeit. Die Macht: sie liegt in knappen Märkten beim Vermieter. Die Eigentums- und damit Verhaltens-Freiheit des Mieters dagegen wirkt nur in übersättigten Märkten preissenkend.

Die Form der Genossenschaft dagegen ist das Ergebnis einer Preisgestaltung, die nicht ausschließlich den eigenen, sondern den beiderseitigen Gewinn in den Mittelpunkt stellt. Oft entgegen den im Markt tatsächlich durchsetzbaren Möglichkeiten.

Also volle Fahrt im ohnehin angespannten Wohnungsmarkt. Das Begehr der Vermieter, die Verhaltensverbote präventiv oder situativ zu umfahren, sucht sich seinen Weg. Meist völlig gefahrlos: Nirgendwo steht ein Radar. Reglementierung ohne Folgen: in der Pädagogik anerkannt als erfolgloses Lenkungskonzept.

Willkommen bei den Inselbewohnern

Für uns als Genossenschaft ist die sich nun als unwirksam gar kontraproduktiv darstellende Regulierungsrealität einerseits besorgniserregend, andererseits fast akademischer Natur. Letzteres, weil die Idee, dass Wohnen ein Grundrecht zu sein hat und kein Luxus, so tief in unserer genossenschaftlichen Überzeugung verwurzelt ist, dass es unfaire Mietpreiserhöhungen bei der GEMIBAU niemals geben kann. Ersteres, weil die ihr Gegenteil bewirkende Regulierungsrealität einen Notstand zeigt und verstärkt, der besonders auf die sozial Schwächeren wirkt: auf die, die mangels käuflich erreichbarer Entscheidungsfreiheit der Macht der Vermieter oft wehrlos ausgesetzt sind.

So gesehen kann eine Wohnbaugenossenschaft fast als "politikfreie Insel" betrachtet werden, die mit ihren eigenen humanen Grundsätzen eine Schutzzone innerhalb einer vorwiegend profit-orientierten, von der Politik nur noch bedingt steuerbaren Umgebung bildet.

Digitalisierung dehumanisiert

Zusätzlich rauher wird diese Umgebung durch eine Digitalisierung, deren eigene Reichweiteninteressen den Bieterwettbewerb eher verstärken als entspannen. Auch deren scheinbar "kundenfreundliche Einfachheit" hat ihren Preis: bereits wenige, an meist anonyme Entscheider weiterzugebende Personaldaten entscheiden über die weitere Chancen der Wohnungssuchenden. Ohne Chance auf Darstellung und Wirkung ihrer individuellen Persönlichkeit und Eignungsqualität.

Eine Genossenschaft hingegen hat Mitglieder. Und versteht diese auch als solche. Mietinteressenten sind dort willkommen: als zukünftige Mitglieder einer Gemeinschaft. Bürokratie ist dort allenfalls ein Organisationsmedium, nie jedoch ein Instrument der Rationalisierung menschlicher Prozesse. Ja, die GEMIBAU-Mitglieder leben auf einer Insel. Und ja, auch dieses Eiland kommt nicht ohne Reglementierungen aus. Aber sie basieren auf einer gemeinsamen, an humanen Werten orientierten Motivation.

Das ist der Unterschied.

Der vergleichsweise hohe Einpendleranteil deutet auf eine weniger stark ausgeprägte Attraktivität Offenburgs als Wohnstandort hin, ebenso ist die Einkommenssituation im regionalen Vergleich ungünstiger. So verbucht Offenburg nur eine vergleichsweise geringe Bevölkerungszunahme, doch ist die Zahl der Haushalte durch fortschreitende Haushaltsverkleinerung spürbar angestiegen, ebenso die Mietpreise, so dass der Wohnungsmarkt als "angespannt" bezeichnet werden muss.

Offenburg braucht über 5.000 neue Wohnungen bis 2030, um strukturschädigende Abwanderung zu vermeiden

Dabei bleibt das individuelle Einfamilienhäuschen mit nachbarbefreitem Garten die Ausnahme, der Trend zeigt deutlich in Richtung kompaktem Geschosswohnungsbau und bedarfsorienterter Anpassung von Bestandswohnungen, darunter auch der altersgerechte Umbau. Eine gravierende Bedeutung kommt dabei der GEMIBAU zu: Um den Nachfragedruck auf das untere Mietsegment zu reduzieren, damit auf die allgemeine Mietpreisentwicklung dämpfend zu wirken und Knappheitspreise zu verhindern, muss die soziale Wohnraumversorgung langfristig sichergestellt werden. Allein auf den "Sickereffekt" zu setzen, den Umzug einkommensgestärkter Haushalte von preisgünstigen Wohnungen in Neubauten, wird kaum ausreichend preisgünstige Wohnungen freisetzen. Zwar dürfte dieses "Abwarten" quantitativ größere Effekte erzielen als die soziale Wohnraumförderung, dies aber nicht aufgrund seiner eigenen Stärke, sondern viel mehr aufgrund der Schwäche der Fördermittel und niedrigzinsbedingten Inattraktivität der Programmausgestaltung für Investoren.

Rein wirtschaftlich betrachtet, wird (auch unter dem steigenden Auflagendruck der Behörden) die Wohnraumschaffung für sozial Schwächere zunehmend uninteressanter - der gemeinschaftliche Wille dafür jedoch um so wichtiger.

Die GEMIBAU ist Partner von "Bündnis Wohnen" und sorgt seit 1966 für sozial motivierten und engagierten Wohnraum.